ARRAS

Publicado em 05/08/2015*

O presente artigo busca analisar de forma ampla o instituto jurídico das arras, respeitando a legislação, doutrina e jurisprudência aplicáveis ao tema.

As arras também são denominadas sinal, conforme atesta o conceito formulado por Maria Helena Diniz:

"As arras ou sinal vêm a ser a quantia em dinheiro, ou outra coisa móvel, em regra, fungível, dada por um dos contraentes ao outro, a fim de concluir o contrato, e, excepcionalmente, assegurar o pontual cumprimento da obrigação".

Portanto, as arras demonstram que os contratantes possuem a intenção de contratar e desenvolver o negócio jurídico, destacando-se que o sinal não poderá ser equivalente ao total do pagamento.

Logo, as arras possuem diversas funções, pois servem como: garantia de seriedade ao ato, princípio de pagamento, e indenização na hipótese de ser configurado o arrependimento das partes quando previsto em contrato.

Além do mais, as arras caracterizam-se como pacto acessório, que insere uma condição resolutiva ao negócio caso venha a ocorrer o arrependimento da parte, destacando-se que o sinal pode estar presente em todos os contratos em que restam pendentes obrigações, podendo ser inserido em negócios jurídicos bilaterais e unilaterais.

Destacamos ainda que não é possível que terceiro estranho ao contrato ofereça as arras, pois estaria descaracterizado o negócio, já que o instituto é exclusivo dos contraentes.

Com o intuito de empregar maior didática, discorreremos sobre o conceito e a utilização das arras através de um exemplo criado por Maria Helena Diniz, que dispõe:

"(...) se A pretende efetivar um contrato de compra e venda, poderá entregar a B, que é o vendedor, uma quantia em dinheiro, como prova da conclusão do contrato e como garantia de seu adimplemento. O sinal funciona, pois, não só como um reforço nos contratos bilaterais ou comutativos, indicando a realização definitiva do concurso de vontades (...), devendo, em caso de execução, ser restituído ou computado na prestação devida, se do mesmo gênero da principal (CC, art. 417), mas também como uma garantia ao pontual cumprimento da obrigação (...), visto que se pode convencionar a possibilidade do desfazimento do contrato por qualquer das partes, hipótese em que terá função indenizatória. Assim, aquele que deu o perderá para outro e o que recebeu o devolverá mais o equivalente, não havendo, em qualquer caso, direito à indenização suplementar (CC, art. 420), assegurando-se, assim, às partes o direito de arrependimento".

Quanto à formação, o sinal pode estar presente nos contratos definitivos e preliminares, devendo ser pactuado no ato da celebração do contrato ou em momento posterior, desde que estipulado antes do adimplemento das obrigações.

Nos contratos solenes, o sinal detém a função de prevenir o arrependimento ao prefixar as perdas e danos. Tal função é a mais comum, principalmente em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, ocasião em que o promitente comprador entrega quantia a outrem a título de sinal, valor este que irá prevenir eventual arrependimento, sendo que na hipótese de ser caracterizada a desistência o sinal será entregue ao promitente vendedor.

Quanto às arras em contratos não solenes, essas almejam fornecer ênfase à vontade de contratar, indicando a realização definitiva do negócio.

O Código Civil versa sobre as arras entre os artigos 417 e 420, estes que separam o instituto das arras em duas espécies, sendo elas: confirmatórias (CC, arts. 417 a 419) e penitenciais (CC, art. 420).

As arras confirmatórias caracterizam-se pela entrega de uma coisa por um contraente a outro, com o intuito de provar sua intenção em realizar o negócio, bem como de garantir seu cumprimento.

Assim, o artigo 417 expressa a função das arras atreladas ao início de pagamento ou confirmação do negócio, ressaltando a questão do sinal em dinheiro, modalidade em que a quantia deve ser computada no preço total.

Por sua vez, o artigo 418 do Código Civil prevê o procedimento a ser adotado caso o contraente que prestou as arras não cumpra com suas obrigações, hipótese em que a parte prejudicada poderá reter a quantia entregue a título de sinal dando o negócio como desfeito.

Caso a inexecução contratual ocorra por quem recebeu as arras, aquele que as prestou também poderá considerar o negócio desfeito exigindo a devolução do valor pago atualizado e acrescido de juros de mora e honorários advocatícios.

Ainda no tocante às arras confirmatórias, destacamos o previsto no caput do artigo 419, este determina que a parte prejudicada pela desistência do negócio poderá pleitear perante a inadimplente além das hipóteses arroladas (CC, art. 418) o pagamento de indenização suplementar, esta que poderá ser exigida desde que o prejudicado comprove que os danos são superiores ao sinal entregue.

Por fim, com relação às previsões do artigo 419 do Código Civil, este determina que além da indenização suplementar a parte lesada poderá exigir o cumprimento do contrato, sem prejuízo da reparação pelas perdas suportadas, neste caso servindo as arras como a indenização mínima a aplicar.

Ante o exposto, observamos o triplo objetivo das arras confirmatórias, funções estas ventiladas por Maria Helena Diniz, que as divide em:

"a) confirmar o contrato, tornando-o obrigatório, fazendo-o lei entre as partes (...);

b) antecipar o pagamento do preço, de sorte que o seu quantum será imputado no preço convencionado (...);

c) determinar, previamente, as perdas e danos pelo não cumprimento das obrigações a que tem direito contraente que não deu causa ao inadimplemento (...)".

Analisados o conceito e características das arras confirmatórias, passaremos ao estudo das arras penitenciais (CC, art. 420), que servem de limite no caso de indenização por inadimplemento, ou seja, adotam a função de permitir o arrependimento dos contraentes, substituindo a presença de uma cláusula penal, antes do adimplemento obrigacional.

Assim, caso o contrato possua cláusula que estipule o direito de arrependimento para qualquer contraente, aplicar-se-á a previsão do artigo 420 do Código Civil, ocasião em que as arras possuirão função indenizatória/punitiva.

Logo, ao ocorrer a previsão acima, o contratante que forneceu as arras as perderá em face do outro. Por sua vez, o recebedor do sinal deverá devolvê-lo, mais o equivalente.

Portanto, nas hipóteses de aplicação das arras penitenciais, não existirá para os contraentes direito a indenização suplementar, podendo o inocente pela resolução contratual discutir apenas possível atualização monetária, sem prejuízo de juros de mora, honorários advocatícios e despesas processuais (CC, arts 389 e 395).

Ao discorrer sobre o tema, Maria Helena Diniz, declara:

"As arras têm ainda, uma função secundária, na hipótese de se permitir o arrependimento, isto é, se os contraentes se reservam o direito de arrepender-se (...) Nesse caso configurar-se-ão as arras penitenciais, em que os contraentes, na entrega do sinal, estipulam, expressamente, o direito de arrependimento (...), tornando, assim, resolúvel o contrato (...), mas à custa da perda do sinal dado ou de sua restituição mais o equivalente (...). As arras seriam, portanto, uma indenização das perdas e danos pré-fixada, logo, se quem as deu desistir do negócio, perdê-las-á, e, se quem as recebeu for o desistente, deverá devolvê-las em dobro. As arras penitenciais excluem a indenização suplementar (...). O direito de arrependimento deverá ser exercido dentro do prazo que se estabelecer, e, se não houver tal prazo, até o início da execução do contrato (...).

Se não se estabelecer o direito de arrependimento, verificando-se este, as arras deverão ser devolvidas singelamente, e não juntamente com o equivalente (...)".

Diante do exposto, restou demonstrado o conceito das arras, bem como aclaradas suas principais características e funções, estas que acabam por dividir as arras em: confirmatórias (CC, arts. 417 a 419), se prestam a confirmar o contrato entre as partes, antecipar o pagamento do preço ajustado, e determinar previamente a reparação pelos prejuízos; e penitenciais (CC, art. 420), aplicadas no caso de resolução contratual, estipulando o direito de arrependimento através da perda do sinal entregue, ou ainda, da devolução da referida importância mais o equivalente.

Bibliografia utilizada:

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 29. Ed. São Paulo: Saraiva, 2013.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos. 13. Ed. São Paulo: Atlas, 2013.

*O presente artigo encontra-se atualizado até a data da publicação, sendo necessária a observância de eventuais atualizações legislativas e jurisprudenciais, bem como a validação de eventual alteração de posicionamento do autor.